עילות לפינוי דייר מוגן

חוק הגנת הדייר מעניק לדיירים מוגנים זכויות מופלגות שעיקרן הגנה מפני פינוי ותשלום דמי שכירות מוגנים. החוק בא לשמור על זכויותיו של הדייר המוגן רק כל עוד הוא מקיים את הוראות החוזה והחוק. עילות הפינוי שבחוק מאזנות במידה מסוימת את התמונה ובאות להגן על בעל הבית.

פינוי של דייר מוגן הוא סנקציה חריפה מאוד, שכן הדייר מחזיק בנכס סחיר בעל שווי בלתי מבוטל ויתכן שאף שילם בגין זכויותיו דמי מפתח.

עילות הפינוי באות להבטיח כי הדייר לא ינצל את זכויותיו באופן שיש בו כדי לפגוע בבעל הבית וכן לאפשר לבעל הבית ליהנות מקניינו – בעיקר כאשר הוא מעוניין לבצע בנכס פרויקט בניה.

מתי אפשר לפנות דייר מוגן?

1 . הדייר לא שילם את דמי השכירות – תשלום דמי השכירות היא חובתו העיקרית של הדייר ואי תשלומם הוא עילה לפינויו. יחד עם זאת גם במקרה של אי תשלום עומדות לדייר הגנות כמו למשל במקרה שבעל הבית לא דרש את דמי השכירות כמצווה בחוק.
2 . הדייר לא קיים הוראה מתוך הסכם השכירות – עילת הפינוי תקום רק מקום שנכתב במפורש בהסכם השכירות שהפרת ההוראה תקים לבעל הבית עילת פינוי. למשל אם בהסכם השכירות קיים תנאי לפיו אסור לדייר להתיר מגורים לאדם אחר וכן הוראה שהפרת תנאי זה תקים עילת פינוי אזי הכנסת אדם בלתי מורשה עשויה להיחשב כעילת פינוי.
3 . הדייר גרם נזק משמעותי למושכר במתכוון.
4 . הדייר השתמש במושכר למטרה בלתי חוקית (שימוש ללא רישיון לא ייחשב מטרה לא חוקית).
5 . הדייר מטריד או מרגיז את שכניו.
6 . הדייר השכיר את הדירה, כולה או חלק ממנה (למעט אם מדובר בבית הארחה) בשכירות משנה והשיג רווח בלתי הוגן (בהשוואה לדמי השכירות המשולמים לבעל הבית).
7 . המושכר דרוש לבעל הבית שאף מוכן להעמיד לטובת הדייר סידור חליפי.
8 . המושכר נחוץ לבעלים (שהנו המדינה או רשות מקומית) לצורך ציבורי והוא מסכים להעמיד לטובת הדייר סידור חליפי.
9 . הבעלים הוא גוף ציבורי לצורך השכרה למעוטי יכולת, המושכר דרוש לו והוא הסכים להעמיד לטובת הדייר סידור חליפי.
10 . הבעלים מבקש להרוס את המושכר או את המבנה על מנת לבנות בנין אחר או לבצע שיפוץ יסודי (ואף קיבל היתר בניה) והוא נכון להעמיד לטובת הדייר סידור חליפי – עילת פינוי זו עומדת במוקד של סכסוכים רבים. למשל יזם שרוכש בנין ישן שבו נמצא דייר מוגן ומבקש להקים במקומו בניין חדש, עשוי לנסות להגיע עם הדייר להסכם פינוי כנגד פיצוי. אולם אם הצדדים אינם מצליחים להגיע להבנות, ייאלץ היזם להגיש תביעת פינוי ולהמתין זמן רב עד לקבלת פסק דין. בפסק הדין ייקבע מה הפיצוי שיקבל הדייר כתמורה לפינוי (הפיצוי יכול שיהיה בדירה חליפית, בכסף או בשווה כסף). העיכוב בהקמת הפרויקט בשל הצורך לפנות את הדייר המוגן עשוי לגרום ליזם לנזק כספי בלתי מבוטל.
11 . מושכר שהוא חצר או גינה, דרוש לבעל הבית לצורך הקמת בניין או תוספת לבניין (וקיבל את אישורי הבניה המתאימים) ובעל הבית הסכים להעמיד לרשות הדייר סידור אחר.
12 . עילת הנטישה – עילת פינוי זו, כפי שהזכרנו, לא נקבעה בחוק והיא פותחה בבתי המשפט. מה דינו של דייר מבוגר שאושפז למשך חצי שנה, האם זו נטישה של המושכר? ומה עם סטודנט שנסע ללימודים בחו"ל? או אדם שנשפט למאסר ממושך? בתי המשפט העדיפו שלא לתת תשובה כוללנית לשאלות אלה ועל כן כל מקרה ייבחן לגופו. שלושת הקריטריונים בהם תיבחן שאלת הנטישה הם אלה:

– האם מבחינה אובייקטיבית הדייר אכן עזב את הדירה ?
– האם הדייר מביע רצון לחזור למושכר?
– האם יש סיכוי ממשי שהדייר יחזור למושכר?

פינוי כפוי של דייר מוגן וסידור חליפי

ניכר כי עילות הפינוי שהצגנו לעיל נחלקות לשתי קטגוריות. הקטגוריה הראשונה היא עילות פינוי שקמות מכח הפרת החוזה מצד הדייר או בשל התנהגות בלתי הולמת. הקטגוריה השנייה קרויה ״פינוי כפוי״.

הפינוי הכפוי מבטא את נקודת האיזון שמצא המחוקק בפער האינטרסים שבין הדייר לבעל הבית. המחוקק מכיר בכך שבמקרים מסוימים זכות הקנין של בעל הבית עדיפה על זכותו של הדייר להוסיף ולהתגורר במושכר. למשל, אם בעל הבית מעוניין להרוס בנין ישן שבו מתגורר דייר מוגן ולהקים תחתיו בנין חדש הוארשאי לתבוע את פינויו של הדייר אך כנגד הפינוי הוא יחויב להעניק לדייר "סידור חליפי".

"סידור חליפי" הוא באופן מעשי שם קוד לפיצוי – הפיצוי יכול להיות בהענקה של זכות דיירות מוגנת בדירה חליפית, במתן זכויות בעלות בדירה או בנכס, בתשלום כספי ובכל אמצעי אחר שיאושר על ידי בית המשפט.

פינוי של דייר בעסק מוגן

עילות הפינוי תקפות גם לעניין עסק שמוחזק בתנאי שכירות מוגנת. כאשר הבעלים מעוניין בנכס על מנת לנהל עסק משלו, יהא עליו להראות שהמושכר נחוץ לו לקיומו. בית המשפט לא יאשר פינוי שמטרתו ניצול מוניטין שנצבר על ידי הדייר.

סעד מן הצדק

סעד מן הצדק הוא פתח לבתי המשפט למנוע פינוי של דיירים מוגנים. הסעד יינתן כאשר לפי הדין מצא בית המשפט כי אכן התמלאו התנאים לקיומה של עילת פינוי כלפי הדייר, אולם נמצאו הנזק שצפוי לדייר אם יינתן צו פינוי ועוד מגוון שיקולים.

בדרך כלל אם יורה בית המשפט על מתן סעד מן הצדק, יהיה מתן הסעד מותנה בתשלום מצדו של הדייר המוגן – הדייר ייאלץ לשלם עבור מתן הסעד.